Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a démontré une résilience opérationnelle en début d’année 2025, malgré un contexte économique complexe. Le groupe a enregistré une activité locative dynamique, avec 100,4 millions d’euros de loyers minimum garantis (MGR) signés, en hausse de 7,9 % par rapport aux loyers indexés. Cette performance s’accompagne d’une augmentation des ventes des locataires (+2,1 %) et d’une fréquentation stable (+0,4 %), malgré des effets calendaires défavorables.
Activité locative dynamique
L’entreprise a renforcé son portefeuille de locations, notamment dans ses actifs phares comme Westfield Hamburg-Überseequartier, ouvert le 8 avril 2025. Ce centre commercial a attiré plus d’un million de visiteurs en deux semaines, confirmant l’attractivité des destinations retail premium.
Ouverture réussie de Westfield Hamburg
Ce projet, symbole de la stratégie d’URW en matière de requalification des espaces, combine retail, loisirs et bureaux. Son succès initial s’inscrit dans une tendance de reconquête des centres-villes par les acteurs immobiliers, en réponse aux attentes des consommateurs pour des expériences hybrides.
Disposals stratégiques
URW a réalisé ou sécurisé 1 milliard d’euros de cessions en 2025, dont 700 millions d’euros d’actifs retail, alignés sur leurs valeurs comptables. Cette stratégie vise à optimiser le portefeuille et à réduire l’exposition aux risques sectoriels, tout en générant des liquidités pour financer des projets prioritaires.
Contenu
Stratégie de réorganisation et perspectives financières
URW poursuit une restructuration financière ambitieuse, visant à améliorer sa solvabilité et à renforcer sa position sur le marché.
Réduction de la dette et ciblage de levier
Fitch Ratings a confirmé la notation BBB+ d’URW, avec une perspective stable, en anticipant une baisse du levier dette/EBITDA à 10x fin 2025 et 9,5x fin 2026. Cette amélioration s’appuie sur des hausses de loyers et des cessions ciblées, permettant de réduire la dette nette.
Liquidité et refinancement sécurisés
Le groupe dispose d’une liquidité disponible de 13,2 milliards d’euros, couvrant ses besoins de refinancement pour plus de 36 mois. Cette marge de sécurité est cruciale dans un contexte de taux d’intérêt élevés, limitant les risques de refinancement coûteux.
Guidance AREPS confirmé
URW maintient son objectif d’AREPS (bénéfice récurrent par action) entre 9,30 € et 9,50 € pour 2025, reflétant une confiance dans la résilience de son modèle. Cette stabilité rassure les investisseurs, malgré les incertitudes macroéconomiques.
Engagements durables et transition énergétique
URW affiche une ambition climatique marquée, alignée sur les objectifs de neutralité carbone.
Réduction des émissions carbone
En 2024, le groupe a réduit ses émissions Scopes 1 & 2 de 84,9 %, dépassant son objectif intermédiaire de -81,1 % en 2023. Pour les Scopes 1, 2 & 3, la baisse atteint 42,2 %, bien que l’objectif de -50 % pour 2030 reste un défi.
Objectifs de neutralité carbone
URW est le premier acteur retail européen à obtenir l’approbation SBTi pour ses cibles net-zero d’ici 2030 (Scopes 1 & 2) et 2050 (Scopes 1, 2 & 3). Cette certification renforce sa crédibilité auprès des investisseurs ESG.
Déploiement d’infrastructures vertes
Le groupe a installé 17,9 MWp de capacité solaire en Europe, en progression par rapport à 13,8 MWp en 2023. Parallèlement, il déploie 4 000 bornes de recharge pour véhicules électriques, soutenant la transition vers une mobilité décarbonée.
Expansion de Westfield Rise aux États-Unis
URW étend son division média et expérientielle Westfield Rise aux États-Unis, après son succès en Europe.
Lancement du réseau média américain
Cette plateforme permet aux marques de toucher 1 milliard de visiteurs annuels via des activations immersives, des événements exclusifs et des intégrations stratégiques. L’objectif est de transformer les centres commerciaux en espaces de storytelling pour les marques.
Cible de 1 milliard de visiteurs
Avec Westfield Rise, URW vise à monétiser son trafic en offrant aux annonceurs des solutions de marketing de précision. Cette stratégie s’inscrit dans la tendance des retail media networks, où les acteurs immobiliers deviennent des plateformes publicitaires.
Opportunités pour les marques
Les partenaires bénéficient d’un accès à des données granulaires sur les consommateurs, combinant fréquentation physique et comportements en ligne. Cette synergie crée une valeur ajoutée pour les marques cherchant à maximiser leur ROI marketing.
Analyse des risques et opportunités
URW présente un profil mixte de risques et de leviers de croissance, nécessitant une évaluation nuancée.
Facteurs de croissance
- Portefeuille premium : Concentration sur des actifs à forte valeur locative.
- Diversification géographique : Présence en Europe, aux États-Unis et en Asie.
- Innovation : Déploiement de Westfield Rise et transition énergétique.
Défis à relever
- Dette élevée : Levier à 10x fin 2025, selon Fitch.
- Concurrence : Pression des plateformes e-commerce et des acteurs locaux.
- Risques réglementaires : Évolution des normes ESG et fiscales.
Perspectives sectorielles
Le secteur real estate retail reste vulnérable aux cycles économiques, mais URW se distingue par sa stratégie de requalification et son exposition aux marchés résilients (Paris, Londres, Los Angeles).
: Unibail, une valeur à suivre ?
URW présente un profil intéressant pour les investisseurs à la recherche de diversification et d’exposition au secteur retail premium. Ses performances opérationnelles, sa stratégie de désendettement et ses engagements ESG constituent des atouts majeurs. Cependant, la dette élevée et les risques macroéconomiques imposent une vigilance accrue.
Recommandation :
URW mérite une surveillance active, notamment pour les investisseurs souhaitant capitaliser sur la reprise du retail physique et les opportunités de valorisation liées à Westfield Rise. Une approche prudente est recommandée, en attendant des signaux clairs sur la réduction effective du levier et la pérennité des flux locatifs.
